この記事では、「とっても大変だったけど土地取得費用の低減ができた農地転用」についてお伝えします
みなさん、家をどこに建てるか悩みますよね？
みつおは昔から実家の横に家を建てようと考えていました
理由は、子供の面倒を親が見てくれたり、親の仕事（自営業）を手伝ったりできるからです
親の仕事はかなり重いものを持つことが少なからずあって、手助けしたいなと考えていました
で、実家の横に土地があるのか？と言うと実は所有している土地はありません でしたww
結果的には農地を購入し農地転用しましたが、かなり安上がりになりました。 ただ、それなりに大変 でしたよ（泣）
そこでこの記事では、どれほど費用低減できたか、農地転用した時の大変だったことや、注意点 をお伝えします
そもそも農地転用ってなに？
農地転用とは土地の種類を農地→宅地に変えること
基本的に家を建ててもいいのは宅地 という土地の種類です
よく見かける分譲地なんかも宅地です
土地には種類がある
宅地のほかに、農地などの種類があります
家を建てられるのは宅地
で、家を建てるには宅地じゃなきゃいけないので、宅地の分譲地を買うか、宅地の所有地を使うか、はたまた持ってる農地、もしくは購入した農地を宅地に転用 して家を建てることになります
農地転用ってお得なの？
お得かどうかはその土地の条件や、依頼する行政書士さん・設計士さん・外構屋さんの見積もりによって全く異なります！
そもそも宅地と農地では坪当たりの売買金額が全く違い ます！
家を建てられる宅地のほうが金額は上です
例えばうちの場合、もし宅地で買うと約10万円/坪の土地 が
農地だったため約2~3万円/坪で購入 できました
「ナニコレ格安じゃん、絶対農地のがいいじゃん」って思うかもしれないですけど
農地は宅地にするまで別途費用 が掛かります。。
別途費用項目としてはざっくり以下のものがあります
・農地転用 申請書類作成・申請費用（行政書士・土地家屋調査士に依頼）
・土地造成（図面作成）
・土地造成（工事）
かかる金額については一概にいくらかは言えないですが、うちの場合はざっくり下記のような金額でした
・農地転用 申請書類作成・申請費用 ⇒約20万円
・土地造成（図面作成）費用 ⇒約25万円
・土地造成（工事）費用 ⇒約190万円
※土地の形や広さ、隣地条件（切り立った崖があるならコンクリ擁壁を打つ必要あるとか、逆に隣地より高いならそこにも擁壁が必要とか）によって工事費用はだいぶ異なります
約60坪の土地購入費用は約150万円（2.5万円/坪）でしたので総計約385万円 ！
宅地で購入した場合は600万円程するはずなので、200万円は浮いた計算になります
でも注意したいのは、うちの土地は特別お金のかからない形で、しかも行政書士さんや設計士さん、外構屋さんが知り合いだったのでそこまで高い金額にならなかったのです。
このあたりを取りまとめてくれた親には感謝です。
農地転用できる条件は？
詳しくはこちら
私は詳しくないのでググってみるか、この下のサイトが参考になるかもしれません！
nakajitsu.com
みつお家の場合
うちの場合はまず家を建てられるほどの広さの農地を持っていなかったので
農地購入→農地転用→家建築
の流れになります
農地購入から始める場合、結構農地転用のハードルが高いイメージです
確か農地転用の「分家開発」 という項目で通しました
そこにはいくつかの条件があって、みつおの場合は隣の実家に弟が住んでいましたので、「みつお家族が実家に住むには、弟もいるので狭かったりして住みにくい。なので隣に農地を買って農地転用して家を建てる」
というロジックで農地転用に成功しました
今農地転用を考えている方は、まずその土地近くの行政書士さん等に相談 するのがいいと思います
農地転用の流れは？
まずは狙っている農地が、実際に農地転用できるかどうか を行政書士の方などに相談して確認する必要があります
農地を買ったはいいが、宅地に転用できず畑のまま（泣）なんてことは避けたいですwww
農地購入
次に農地を購入しました
この地主はうちの親の知り合いなので何とか売買していただけました
しかも十年以上前に亡くなった祖母がその地主さんに対して「その土地を売るのならうちに売ってね」と言っていたらしいです
ばあちゃん子だった自分にとってはかなりグッとくるエピソードです
購入した柿畑
購入した柿畑
購入した柿畑
ちなみに不動産屋は通さず個人間売買 を行いました。
不動産屋を通すとその土地の額の何パーセントかは不動産屋に支払う必要がありますのでその点コストダウンです。
ただし、売買契約書は必ず必要なのでその書類は行政書士さんに用意していただきました。
必要書類を集めて提出
あとは行政書士さんが必要とする書類を集めます
基本的には住民票など。
ただしうちの市（A市とします）の場合は、みつおの妻の「戸籍の附票」まで必要でした
戸籍の附票（札幌市役所ホームページの画像を引用）
行政書士さんに聞くと、この附票が必要なのはうちのA市くらいのようです
実際うちの妻の本籍があった市町村（B市とします）で、その附票をわざわざ取りに行ったのですがB氏の市役所の担当者に
「この附票は何に使うのですか？」 と聞かれて
「農地転用に使います」 と妻が答えたら
「農地転用には必要じゃないと思いますが」 と不審がられたそうですww
で、A市として附票が必要な理由は、妻は土地を所有していないか確認するためのようです
あまり腑に落ちませんでしたが、とりあえず必要書類を集めることに成功です
最終的には農地転用の申請を10月に行ってから6か月後の翌年3月にやっと農地転用が完了 しました
この期間も他の市町村に比べて長いそうで。。つくづくうちのA市はいらん仕事ばっかりやってるのかな？ と思っちゃうほどでした
そんなこんなもあって何とか農地転用完了 したみつおです
かなり大変でしたがいい経験ができたと思います
これも優秀な行政書士さんと親のおかげです
一方でA市の対応については、腑に落ちないところがありますよね
このあたりは、別の記事で書いていきます。
造成工事担当の設計士さんが「A市を改革したる！」と意気込んだり、積水ハウスの担当営業の方と一緒に市役所に乗り込んだりとかなり白熱したことがあったのでそこをお伝えできれば！
それではみなさんも土地取得の一つの方法として農地転用を考えてみてはいかがでしょうか！
mittykun-makinghouse.hatenadiary.jp
